L’interpretazione della Cassazione della pertinenzialità della Legge Tognoli

 La legge 122/89 Legge Tognoli 

Scarica la Sentenza Cort di Cassazione Via Panama

 (28 gennaio 2015)

Più di vent’anni fa, partendo dalla constatazione che le grandi città erano ingolfate dalle automobili, l’allora ministro per i problemi delle aree urbane Tognoli vara la Legge N.122/1989 (la “legge Tognoli”) con l’obiettivo di promuovere la realizzazione di parcheggi e rendere più fluida la viabilità. Molti Comuni italiani, tra cui il   Comune di Roma, sono  chiamati  alla realizzazione del Programma Urbano Parcheggi “sulla base di una preventiva valutazione del fabbisogno e tenendo conto del piano urbano del traffico” e a  redigere un programma “indicando, tra l’altro, le localizzazioni, i dimensionamenti, le priorità di intervento nonché le opere e gli interventi da realizzare in ciascun anno” La legge prevede agevolazioni fiscali ed economiche, grazie a finanziamenti statali,  e anche  urbanistiche, in quanto il PUP, una volta approvato, “costituisce automaticamente variante qualora contenga previsioni in contrasto con le pianificazioni urbanistiche in vigore” in quanto  “l’atto di approvazione del programma costituisce dichiarazione di pubblica utilità, urgenza e indifferibilità delle opere da realizzare”.

Ma l’aspetto più gravido di conseguenze della Legge Tognoli è che viene incentivata  la realizzazione di parcheggi al servizio degli edifici che non ne sono adeguatamente provvisti, sia in aree di pertinenza condominiale  sia su suolo  pubblico, tramite la concessione delle aree ai privati per un massimo di novant’anni. Tuttavia, per evitare speculazioni, a fronte delle facilitazioni,  la Legge Tognoli inserisce il vincolo di pertinenzialità, specificando che tali  parcheggi non possono  essere “ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale” e che “ I relativi atti di cessione sono nulli.” In pratica i box possono essere acquistati solo da proprietari di immobili nella “zona d’influenza del parcheggio” e possono essere rivenduti solo a eventuali nuovi acquirenti degli stessi immobili

 La pertinenzialità

“Pertinenza” per la Legge Tognoli voleva dire quindi  che l’unico acquirente che poteva subentrare nella proprietà di un box pertinenziale  era  l’acquirente dell’appartamento o locale collegato. Ciò nonostante ci risulta che  per anni l’Ufficio parcheggi abbia  rilasciato dei “nulla osta” con una formulazione sibillina che ha  permesso ai  proprietari di cedere il box ad altri  proprietari di immobili con gli stessi requisiti, e a notai distratti di non accorgersi della  conseguente nullità di quegli atti. Questa situazione è stata in qualche modo regolarizzata con il Decreto  varato dal Governo Monti diventato legge n. 35 il  4 aprile 2012, contenente ‘‘Disposizioni urgenti in materia di semplificazione e di sviluppo”, che ha notevolmente ridimensionato quella che era una delle poche limitazioni  poste dalla Legge 122/89 (Legge “Tognoli”) a garanzia delle finalità pubbliche delle deroghe e soprattutto delle facilitazioni economiche previste per la realizzazione dei box privati su suolo pubblico. In pratica il proprietario di un box pertinenziale oggi può venderlo separatamente  a un altro soggetto, purchè anche questo sia proprietario di un immobile (e sia autorizzato dal Comune che verifica i requisiti del subentrante) di cui il garage può diventare pertinenza.  Quanto alla prossimità dell’abitazione o del locale con l’immobile di pertinenza, un’ordinanza commissariale del 2010 ha esteso la pertinenzialità a tutta l’area cittadina. In pratica,  dopo una prima raccolta di prenotazioni  dei proprietari di immobili nell’area con un raggio di 1000 mt, allo scadere di  270 giorni dal rilascio del Nulla Osta all’inizio dei lavori (cioè più di un anno prima dell’ultimazione del parcheggio), il concessionario può cedere i box a qualunque proprietario di immobile nell’area della Capitale.

Tuttavia, decaduta l’emergenza traffico, sembrerebbe ovvio il ripristino delle regole preesistenti, cioè dell’unica Legge Nazionale, la 122/89. E se si riparte dalla Legge Tognoli, tanti aspetti dovrebbero essere urgentemente ridefiniti: intanto se la quota di posti rotazionali inseriti a partire dal 2006 proprio grazie ai poteri straordinari del Sindaco può continuare a far parte dei progetti che non sono ancora stati presentati o approvati nel momento della decadenza del regime commissariale, dato che la Tognoli prevede solo parcheggi pertinenziali. In secondo luogo dovrebbero essere rivisti anche i criteri che regolano la prossimità dei parcheggi e l’individuazione “ a monte” degli edifici di cui sono destinati ad essere pertinenza.   Su  questo aspetto  la Cassazione si è espressa  per un parcheggio in costruzione in  Via Panama, a Roma. 

Cosa dice la Cassazione

La sentenza, del 16 novembre 2011, a nostro avviso, rimette in discussione la legittimità delle procedure non solo del parcheggio di Via Panama su cui si esprime,  un intervento su suolo privato realizzato con la semplice DIA avvalendosi delle agevolazioni della legge 122 , ma, per certi aspetti, di tutti gli interventi inseriti nel Piano Urbano Parcheggi della Capitale, perché collega definitivamente  il concetto di “pertinenzialità” a quello di  “prossimità”.
La Cassazione infatti  contraddice l’interpretazione  del Comune di Roma della Legge Tognoli rispetto alla definizione di “area di influenza” (e la Corte si riferisce all’area dal raggio di 1000 mt) dichiarando esplicitamente che le norme attuative della legge, scritte dal Campidoglio (delibera 164 del 1997), «non rispondono ai requisiti fissati dalla legge e dall’interpretazione che di questa ha fornito la Cassazione”

Per la Corte  il tema che va affrontato è “se la legge possa dirsi interamente rispettata dalla definizione  del perimetro dell’area di prossimità e dalla previsione  dell’obbligo per il costruttore, garantito dall’impegno contrattuale assunto  verso il Comune, di destinare in futuro i box e gli spazi di parcheggio esclusivamente a titolari di diritti sugli immobili ricompresi nell’area di prossimità. La Corte ritiene che la risposta debba essere negativa. L’esame che è stato effettuato in precedenza (…) rende evidente che non esiste alcuna garanzia che gli spazi del parcheggio troveranno una effettiva destinazione nei termini previsti dal progetto e, inoltre che difetta una relazione tra gli spazi destinati a parcheggio e specifici immobili ricompresi nell’area individuata”. Si tratta per la Corte di uno “snaturamento della legge Tognoli e si fonda su un’interpretazione estensiva dell’art.9 citato [ma potrebbe essere lo stesso per l’art.6 che si fonda sugli stessi presupposti] non consentita in presenza di una norma  a carattere derogatorio nei termini sopra richiamati” perché il rapporto di pertinenza  “finisce per porre in relazione  i parcheggi in modo indifferenziato con l’intera area servita. La Cassazione ritiene anche che “un chilometro di distanza è eccessivo perchè si possa configurare il necessario rapporto di «pertinenzialità» tra abitazioni e garage così come stabilito dalla legge Tognoli. In particolare, secondo la Cassazione, il progetto del  megaparking di Via Panama avrebbe dovuto  indicare quali fossero  gli immobili ai quali era destinata la vendita.  Altrimenti si versa «in ipotesi di iniziativa speculativa». E’ pur vero che nel caso dei parcheggi su suolo pubblico l’approvazione della pubblica amministrazione dovrebbe in qualche modo  essere garanzia di pubblica utilità; però ci si chiede se sia corretto  anche da parte della pubblica amministrazione  deformare fino a questo punto una legge che aveva come obiettivo e  fondamento la necessità di fornire  di box auto i palazzi  che ne erano sprovvisti .

Riteniamo quindi che sia urgente approfondire sul piano giuridico se l’Ordinanza commissariale che estende la pertinenzialità  a tutta l’area cittadina sia – con il ritorno alla Legge 122/89 –  ancora vigente e se sia  possibile inserire quote di  parcheggi rotazionali in interventi realizzati  ai sensi della legge medesima. Infine  sarebbe auspicabile, a tutela di coloro che hanno acquistato irregolarmente  i box prima del decreto Monti, appurare se l’introduzione della nuova legge Monti allontani  automaticamente il rischio di nullità degli atti di compravendita sottoscritti in precedenza.

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